Immobilien-Proforma-Software: Ein Spielveränderer für intelligentere Investitionen

Einer der Fehler, den viele neue Immobilieninvestoren begehen, besteht darin, dass sie keine Immobilien-Proforma-Software zur Schätzung der Kosten für den Kauf einer Immobilie verwenden.

So haben sie keine Möglichkeit, die Kosten für den Kauf einer Immobilie richtig einzuschätzen. So erging es auch Joseph Khan, der einst Eigentümer von 6 Immobilien war.

Die Tatsache, dass er anfangs die tatsächlichen Hausverwaltungsgebühren nicht berechnet und einen hohen Leerstandsverlust nicht berücksichtigt hatte, war einer der Hauptfaktoren, die zum weiteren Verkauf der Immobilien führten.

Pro-forma-Projektionen sind unerlässlich, um fundierte Entscheidungen über Immobilieninvestitionen zu treffen. Sie helfen dabei, Immobilien zu vernünftigen Preisen zu kaufen und unrentable Unternehmungen zu vermeiden.

Die Proforma-Entwicklung für Immobilien hätte ein solches Ergebnis verhindern können. Gebäudeverwaltungsgebühren und Leerstandsverluste gehören zu den Darlehen Gebäudeentwicklung und Konstruktion Analyse.

5 Wesentliche Merkmale der Software Real Estate ProForma

Die Software zur Immobilienanalyse bietet einen umfassenden Ansatz, der es Investoren ermöglicht, den finanziellen Zustand einer Immobilie vor dem Kauf vorherzusagen und einzuschätzen.

Wir haben die wichtigsten Merkmale der Immobilien-Proforma-Software zusammengestellt:

Eigenschaftsanalyse

Das ist das Hauptmerkmal dieses Programms. Es ermöglicht Anlegern, alle notwendigen Elemente, die eine Proforma benötigt, einzugeben und eine Prognose zu erhalten. Projektionen können im Detail von Monat zu Monat für jedes kommende Jahr erstellt werden.

Diese Art von Investitionssoftware ermöglicht eine einfache Handhabung von Mietverträgen mit wechselnden Konditionen:

• Mietwachstum
• Erstattungen
• Mieterausbau
• auslaufende Mietverträge
• Annahmen zur Marktvermietung
• Verlängerungswahrscheinlichkeiten
• Leasing-Provisionen.

Die Schnittstelle des Systems ermöglicht eine unmittelbare Vorschau der Ergebnisse, wenn die Anleger ihre Annahmen ändern. Auf diese Weise können sie bestimmte Szenarien sofort ausprobieren und so fundierte Entscheidungen treffen.

Modellierung von verschiedenen Szenarien

Pro-forma hilft dabei, verschiedene Szenarien zu modellieren, wenn Geschäfte hervorragend, durchschnittlich oder schlecht laufen, da Investitionen sehr theoretisch sind.

Mit einer Proforma-Softwarelösung können Investoren eine beliebige Anzahl von Szenarien erstellen. Sie unterscheiden sich in den Zeiträumen, den finanziellen Faktoren, dem Input aus verschiedenen Sektoren usw.

Die Anleger können großartige Szenarien ausdrucken oder herunterladen und auf der Grundlage dieser Szenarien Berichte erstellen.

Die Modellierungsfunktion ist ein leistungsstarkes Werkzeug, das den Aufwand für die Erstellung anderer Projektionen reduziert. Sie sorgt für Konsistenz in verschiedenen Szenarien.

Vergleich der Eigenschaften

Die Pro-forma-Software ermöglicht nicht nur den Vergleich wichtiger Szenarien, sondern auch den Vergleich verschiedener Immobilien.

Wenn Investoren also mehrere Immobilien in Betracht ziehen, können sie diese sowohl einzeln als auch zusammen analysieren, um das beste Angebot zu ermitteln.

Berichterstattung

Mit Hilfe der Proforma-Software können Anleger Berichte erstellen, wie z. B.:

• Pro-Forma selbst
• Marktmietungsprognosen
• Mietpreisliste
• Budget für Baukredite.

Auf der Grundlage dieser Berichte können die Investoren Präsentationen für externe und interne Fachleute erstellen.

Berichte können auch individuell angepasst werden, indem man sie einbezieht:

• Kontaktinfo
• Foto des Investors
• Seitenzahlen und so weiter.

Die ausgewählten Berichte können im PDF- oder Excel-Format exportiert werden. Unserer Erfahrung nach sind diese Berichte für interne Präsentationen sehr anschaulich. Mit Excel können Sie die Ergebnisse auf eine zugängliche Weise darstellen.

Die automatische Erstellung von Berichten ermöglicht den Anlegern einen schnellen Zugriff auf Erkenntnisse und spart wertvolle Zeit, die den Anlegern fehlt. Es ist nicht nötig, Informationen manuell aus dem Programm zu übertragen. Das Immobilienanalyseprogramm ermöglicht es, Berichte mit einem Klick zu erstellen.

Pro-Forma-Teilung

Neben Immobilieninvestoren können auch Berater und Teammitglieder auf die Proforma-Analyse von Immobilien zugreifen. Indem sie einen benutzerdefinierten Link per E-Mail an Teammitglieder weitergeben, können sich die Investoren im Programm registrieren und erhalten einen Nur-Ansicht-Zugang zur Proforma.

Vorteile der Verwendung von Immobilien-Proforma-Software

Die Proforma-Funktionalität selbst zeigt ihre Bedeutung. Dennoch werden wir die Vorteile der Verwendung von Proforma-Software für Immobilien im Detail definieren. Außerdem erfahren wir, warum es besser ist, dieses Programm anstelle von Excel-Tabellen zu verwenden:

Eliminiert Fehler

Einer der Hauptvorteile des Einsatzes von Proforma-Software für Immobilien ist der Ausschluss von Fehlern, die bei der manuellen Durchführung von Analysen auftreten. Selbst der kleinste Fehler kann zu einem erheblichen Geldverlust führen. Das System automatisiert den Berechnungsprozess und die Immobilienanalyse.

Spart Zeit

Es ist sinnlos, Zeit mit der manuellen Erstellung und Berechnung von Excel-Tabellen zu verschwenden. Stattdessen können Immobilieninvestoren eine anpassbare Vorlage verwenden, um Daten in vordefinierte Felder einzugeben und automatisch genaue Prognosen zu erstellen.

Außerdem können Sie Immobilienberichte gleichzeitig vergleichen und entscheiden, was die beste Option ist.

Berechnet den wahren Immobilienwert

Der Hauptgrund für die Erstellung einer Proforma besteht darin, den tatsächlichen finanziellen Wert eines Mietobjekts zu ermitteln und das Risiko einer Überzahlung zu verringern.

Die Entwicklung von Proforma-Software ermöglicht die Schätzung des Immobilienwerts während der gesamten Lebensdauer. Darüber hinaus bietet sie die Möglichkeit, sie in der Zukunft zu verkaufen.

Das Programm gibt den Anlegern die Möglichkeit, Objekte zu vergleichen und auszusortieren, die keine sinnvolle Investition darstellen. Sie können das wahrscheinlichste und profitabelste Objekt auswählen.

Schätzungen Diskontierter Cashflow

Bei der Erstellung einer Proforma-Lösung berücksichtigen die Investoren in der Regel die grundlegenden Elemente, wie z. B.:

• Mietrendite
• Einkaufspreis
• wahrscheinliche Kapitalgewinne.

Dies führt zu einem negativen Cashflow bei einer Immobilie, der zusätzliche monatliche Investitionen erfordert, um die Immobilie am Laufen zu halten.

Die Pro-forma beseitigt dieses Szenario, indem sie den Investoren die vollständigen Informationen über die Immobilie liefert. Dies geschieht durch die Einführung aller Proforma in das Programm.

Gibt einen Überblick über die Lebensdauer der Immobilie

Durch die Erstellung einer Proforma haben die Investoren die Möglichkeit, Prognosen über die Immobilie für die kommenden Jahre zu erstellen. Normalerweise können Prognosen zu Immobilieninformationen für bis zu 25-30 Jahre erstellt werden. Sie geben einen Überblick über die Lebensdauer der Immobilie für jedes Jahr. Das ist eine gute Gelegenheit für eine kluge Investition.

Unsere Erfahrung

Immobilien-CRM

Unser Kunde ist eine Agentur für Wohnimmobilien, die beim Kauf und Verkauf von Immobilien hilft. Die Agentur hatte Probleme mit der Navigation durch verschiedene Datenverwaltungskanäle, um die erforderlichen Informationen zu finden. Die Informationen waren in Excel-Tabellen und in einem kommerziellen CRM gespeichert.

Sloboda Studio entwickelte ein Immobilien-CRM, das zur Automatisierung der Arbeitsabläufe beitrug. Unsere Erfahrung zeigt, dass unser Kunde nach der Einführung des Systems einen Umsatz- und Produktivitätszuwachs verzeichnen konnte.

Die 4 grundlegenden Elemente von Real Estate ProForma

Zu den wesentlichen Elementen der Pro-Forma gehören der Gewinn, das Nettobetriebsergebnis, der Cashflow, die Betriebskosten und die Kapitalkosten. Schauen wir uns diese 4 Elemente genauer an.

Nachstehend sind die wichtigsten Elemente des Proforma aufgeführt.

Gewinn

Potenzielles Bruttoeinkommen (PGI)

PGI ist ein geschätzter Gesamtmietgewinn einer Immobilie, wenn das Gebäude vollständig vermietet wäre und kein Leerstand bestünde.

Die Projektion der potenziellen Wachstumseinnahmen hängt sowohl von den vertraglichen Mietbedingungen als auch von den Marktmieten ab. Für alle vertraglichen Pachtverträge, die in der Pachtliste enthalten sind, wird die finanzielle Investition für jeden Pachtvertrag für jedes Jahr der Haltedauer geschätzt. Dabei werden die besonderen Vertragsbedingungen für jeden Mieter berücksichtigt.

Investoren müssen die Annahmen für die Erneuerung nach Ablauf eines Mietvertrags berücksichtigen, um die potenziellen künftigen Mieteinnahmen zu prognostizieren. Dazu gehört die Vorhersage von marktüblichen Mietprovisionen, Abschlägen, Mieterausbauten, Rückerstattungen und so weiter.

Leerstandsverlust oder -zulage

Es ist nie der Fall, dass ein Gebäude zu jeder Zeit zu 100 % vermietet ist. Es sollte also damit gerechnet werden, dass es Lücken zwischen den Mieten geben wird.

Leerstandsverluste sind ein unvermeidlicher Verlust an potenziellen Mieteinnahmen und keine Kosten. Er entsteht, wenn ein neuer Mieter noch nicht eingezogen ist und der vorherige Mieter bereits ausgezogen ist. Natürlich braucht es Zeit, einen neuen Mieter zu finden.

Es gibt einige einfache Möglichkeiten, den Leerstand zu berechnen:

• durch einen einfachen Prozentsatz der potenziellen Mieteinnahmen
• durch Verwendung eines Gesamtbetrags für jedes Jahr der Besitzzeit.

Zu den komplexeren Berechnungen gehören die Schätzung der Ausfallzeiten zwischen den Mietverträgen und die Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen.

Dieser Anteil schwankt zwischen 5 und 10 % der Bruttomieteinnahmen in Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden.

Zugeständnisse & kostenlose Miete

Dies ist eine Art Anreiz, den Vermieter anbieten, wenn ein neuer Mieter einzieht oder ein bestehender Mieter seine Wohnung verlängert. In diesem Fall ist der Anreiz in der Regel eine kostenlose Miete für ein oder zwei Monate.

Kostenerstattungen

Obwohl es sich um Ausgaben handelt, die von den Bewohnern getragen werden, beziehen sich die Kostenerstattungen in der Regel auf die Einnahmen. Die Mieter tragen Ausgaben wie Grundsteuern, Versorgungsleistungen und Versicherungen. Dieses Element der Proforma kann variieren. Es kann verschiedene Arten von Mietverträgen geben, auf die sich Mieter und Vermieter einigen.

Allgemeines Stellenangebot

Der allgemeine Leerstand ist der Prozentsatz der verfügbaren Einheiten. Sie sind während eines bestimmten Zeitraums unbesetzt.

Effektives Bruttoeinkommen (EGI)

Das EGI besteht aus einem prognostizierten Bruttoeinkommen plus anderen Einnahmen, einschließlich Verzugszinsen oder Wäsche.

Sonstiger kommerzieller Gewinn

Dieses Element der Proforma umfasst in der Branche jede andere zusätzliche Quelle potenzieller finanzieller Einnahmen aus dem Gebäude, wie z. B.:

• Verkaufsautomaten oder Wäschereiautomaten
• Einnahmen aus Zahlungen
• Einnahmen von Mobilfunkanbietern, die Mobilfunkmasten auf den Grundstücken aufstellen.

Betriebliche Aufwendungen

Gebühren für die Gebäudeverwaltung

Sie sollten die Gebühren für die Gebäudeverwaltung immer in die Proforma für die Entwicklung von Wohngebäuden aufnehmen. Es ist wichtig, wenn der Eigentümer:

• verwaltet das Haus direkt
• beschließt, eine externe Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung der Mieter zu beauftragen
• kümmert sich um die Reparatur und Instandhaltung von Immobilien.

Die Kosten für die Beauftragung einer Hausverwaltung schwanken zwischen 3 und 8 % der Mieteinnahmen der Immobilie. Es ist also wichtig, diese Kosten in die Proforma einzurechnen. Ihr Investor sollte immer für die Verwaltung des Hauses in Eigenregie entschädigt werden.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Unabhängig davon, ob die Immobilie gerade erst gebaut wurde oder schon eine Weile zurückliegt, ist es unerlässlich, einen Teil des monatlichen Bruttoeinkommens auf ein Rücklagenkonto einzuzahlen, um künftige Reparaturen, Instandhaltungskosten und Versorgungsleistungen zu decken.

Grundsteuern

Für alle Immobilien fallen lokale oder staatliche Steuern an. In der Regel machen diese Steuern einen kleinen Prozentsatz des finanziellen Gesamtwerts des Hauses aus. Außerdem steigen diese Steuern in der Regel jedes Jahr, wenn der Wert des Gebäudes zunimmt.

Reserven

Es gibt immer wieder Fälle, in denen unerwartete Kapitalkosten anfallen. Rücklagen tragen dazu bei, das Barvermögen der Immobilie auszugleichen. Indem sie jedes Jahr einen kleinen Betrag zuweisen, können die Investoren bei Bedarf auf die Rücklagen zurückgreifen, ohne das Barvermögen der Immobilie zu beeinträchtigen. Sollten die Rücklagen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken, müssen die Investoren die jährliche Zahlung für die Immobilie verwenden.

Auszahlung des Darlehens

Falls das Gebäude fremdfinanziert ist, umfasst dies Kapital, Zinsen, Versicherung und Steuern.

Nettobetriebsergebnis und Cashflow

Fast ganz unten auf der Proforma finden sich einige der wichtigsten Kennzahlen für die Bewertung des Gebäudes und die Bestimmung seiner Leistung bei einem Geschäft.

Nettobetriebsergebnis (NOI)

Der Nettobetriebsgewinn ist eine Berechnung, mit der die Rentabilität von Gebäudeinvestitionen, die Einnahmen generieren, geschätzt werden kann. Der NOI wird berechnet, indem alle Betriebskosten vom effektiven Bruttoeinkommen eines Hauses abgezogen werden.

Das Nettobetriebseinkommen ist einer der am häufigsten verwendeten Indikatoren für die Bezahlung von Proforma-Software für Gewerbeflächen.

Der NOI enthält keine Ausgaben wie Zuschüsse für Mieterausbauten, Mietgebühren und einige Kapitalverbesserungskosten. Die Berücksichtigung dieser Posten im NOI bietet eine größere Genauigkeit bei der Ermittlung der Rentabilität des Projekts.

Bereinigtes NOI

Es handelt sich um den NOI der Immobilie abzüglich der nicht durch die Rücklagen gedeckten Nettokapitalkosten. Beim bereinigten NOI bleiben die Ausgleichssteuern und die Veränderung des Betriebskapitals unberücksichtigt.

Cash Flow zum Eigenkapital

Es handelt sich um ein bereinigtes Nettobetriebsergebnis abzüglich des Schuldendienstes. Die Geldmittel für das Eigenkapital liegen in der Regel nahe bei den Ausschüttungen an die Eigenkapitalgeber der Immobilie. Das liegt daran, dass Immobilien nur selten große Währungssalden aufweisen.

Kapitalkosten

Diese Kosten werden auch als „below-the-line“-Kosten bezeichnet, die nach der Ermittlung des Nettobetriebsergebnisses berechnet werden. Kapitalkosten können sich auf Ausgaben beziehen, die über einen langen Zeitraum hinweg von Nutzen sind.

Investitionsausgaben (CapEx)

Dies sind Ausgaben, die nicht mit den Mietern, sondern mit der Immobilie selbst verbunden sind. Zu diesen Kosten können ein neuer Aufzug, eine neue Heizungsanlage, ein neues Dach, eine neue Klimaanlage usw. gehören. Die Kosten können von Zeit zu Zeit schwanken und hängen vom Zustand und Alter des Gebäudes ab.

Mieterausbauten (TIs)

Mieterverbesserungen sind bezahlte Anreize, um sie zu ermutigen, einen Mietvertrag zu beginnen oder zu verlängern. Bei diesen Verbesserungen kann es sich um zusätzliche Türen oder Wände oder um jede andere Art von Immobilienverbesserung handeln. Es handelt sich dabei nicht um tägliche Ausgaben, sondern eher um jährliche Ausgaben.

Leasing-Provisionen (LCs)

Dabei handelt es sich um Provisionen, die an Immobilienagenturen, einzelne Immobilienmakler oder Makler gezahlt werden. Sie sind nützlich, wenn sie neue Mieter finden oder bestehende Mieter davon überzeugen, ihren Mietvertrag zu verlängern. Die Provisionen basieren auf einem Prozentsatz des gesamten Mietwerts während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags.

Was ist in Immobilien-ProForma nicht enthalten?

Es gibt 2 Elemente, die nicht im Proforma für Immobilien enthalten sind:

Einkommensteuer

Flow-throughs und juristische Personen besitzen Immobilien. In diesen Fällen werden die Einkünfte der Immobilie als die Einkünfte der Investoren oder Eigentümer behandelt. Das bedeutet, dass Investoren, die sich entscheiden, eine Personengesellschaft zu gründen und eine Immobilie zu erwerben, als Einzelpersonen und nicht als Unternehmen Steuern zahlen.

Abschreibung

Bei der Abschreibung handelt es sich um eine Gewinnsteuerermäßigung, die es dem Steuerzahler ermöglicht, die Kosten oder eine andere Grundlage für ein bestimmtes vom Investor in Betrieb genommenes Objekt wiederherzustellen. Es handelt sich dabei um einen unbaren Abzug, der den steuerpflichtigen Handelsgewinn des Investors verringert.

Es ist also nicht sinnvoll, die Abschreibungen in die Proforma-Rechnung aufzunehmen, da die Proforma-Rechnung keine Steuern enthält.

Was ist ein ProForma?

Ähnlich wie bei Kapitalgesellschaften und Unternehmen sollten auch Immobilien über Finanzberichte verfügen. Investoren benötigen jedoch nur einige spezifische Informationen, um den tatsächlichen finanziellen Gebäudewert zu berechnen. Hier spielt die Pro-Forma eine wichtige Rolle.

Eine Proforma ist ein dokumentierter Bericht, der aktuelle oder geschätzte Einnahmen- und Ausgabendaten zur Prognose des Nettobetriebsergebnisses und des Cashflows zusammenstellt.

Proforma hilft auch Investoren, die nach detaillierten Kostenprognosen und der erwarteten Kapitalrendite (ROI) suchen. Auf diese Weise können Sie weniger Kredite für Ihr kommerzielles Projekt aufnehmen und Geld sparen.

Darren Robertson von Northern Virginia Home Pro sagt, dass Investoren bei der Erstellung einer Proforma für Immobilienentwicklungsprojekte präzise und genau sein müssen, da das NOI (Net Operating Income). Die Kreditvergabe ist eine entscheidende Komponente jedes kommerziellen Projekts. Darüber hinaus Kapital Vorhersagen aus einer Proforma verwenden wir in anderen Investitionen Gebäude Berechnungen wie:

• Barrendite
• ROI (Investitionsrentabilität)
• Cap Rate.

Das wahrscheinlich Wertvollste an der Proforma ist, dass sie hilft, den Wert eines Finanzgebäudes zu verstehen, und zwar nicht nur hier und jetzt, sondern auch, um Vorhersagen über Einnahmen und Bargeldkapital für viele Jahre in der Zukunft zu machen.

Abschließende Überlegungen

Was ist eine Proforma-Software für Immobilien heute? Sie ist ein unersetzliches Instrument zur Bewertung des Gewinn- und Kostenpotenzials einer Immobilie. Pro-forma gibt das ganze Bild einer Immobilie und ihren Wert für eine kluge Investition in die Zukunft.

Bei der Erstellung eines Formblatts sind 4 grundlegende Elemente zu berücksichtigen:

• Gewinn
• Betriebskosten,
• Nettobetriebsergebnis und Cashflow
• Immobilienkapitalkosten

Einkommenssteuern und Abschreibungen werden in der Regel nicht in die Analyse einbezogen, da es sich hierbei um steuerliche Elemente handelt, die je nach den Einnahmen des Investors variieren.

Investoren können von der Verwendung eines Programms anstelle von Excel-Tabellen erheblich profitieren. Mit einer Immobiliensoftware lassen sich zum Beispiel genauere Schätzungen von Immobilien vornehmen.

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Merkmale dieses Systems aufgeführt. Er vermittelt ein Verständnis für die Bedeutung und Unersetzlichkeit von Immobilien-Proforma-Software.

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